Preguntas Frecuentes para Arrendatarios-Operadores de telecomunicación

El modelo de negocio de TIP se basa en invertir en contratos de alquiler de sitios con antenas tal como los encontramos. En otras palabras, el acuerdo ya existente entre el arrendatario (un operador o una empresa de torres) y el propietario del sitio es suficiente para nosotros.

Somos claros respecto a nuestro rol: no somos una empresa de torres. Las empresas de torres buscan maximizar la co-ubicación (compartición del sitio) y aumentar las rentas. Sus inversiones en infraestructura física, como las torres, son similares a inversiones de capital, donde los rendimientos dependen del “potencial futuro”.

En cambio, las inversiones de TIP en contratos de alquiler de sitios con antenas se asemejan más a inversiones en bonos: al igual que nuestros arrendatarios, buscamos flujos de caja a largo plazo, predecibles y similares a los de un bono.

Teoría de portafolio. La mayoría de los contratos de alquiler de sitios con antenas pueden ser terminados por el arrendatario con muy poco aviso, lo que deja a los propietarios con lo que llamamos “riesgo binario”: o el sitio existe (“1”) o no existe (“0”). Por eso, los propietarios no pueden simplemente acudir a un banco local y pedir un préstamo respaldado por la renta de su sitio.

TIP está dispuesto a celebrar acuerdos a largo plazo con nuestros arrendatarios, hasta la duración completa de nuestro período de inversión (generalmente 30 años en el caso de un usufructo). En estos acuerdos, renovamos el alquiler del sitio bajo los mismos términos y condiciones del contrato de arrendamiento existente.

Como se mencionó, los propietarios de sitios enfrentan un “riesgo binario”: o su sitio existe o no existe. TIP, en cambio, enfrenta riesgo de portafolio. Poseemos un portafolio global de sitios estratégicos y de alta calidad de los que dependen nuestros arrendatarios. Gracias a esta escala y diversificación, nuestro costo de capital es bajo, lo que nos permite pagar sumas importantes a los propietarios de sitios. Los bancos nunca prestarían cantidades comparables respaldadas por contratos de arrendamiento terminables, pero TIP sí puede.

Nuestros pagos también son sin recurso: si un arrendatario termina el contrato después de nuestra inversión, no recuperamos los fondos. Esto significa que el propietario del sitio ha monetizado su contrato de forma segura y puede reinvertir los ingresos, a menudo con tasas de retorno atractivas. Por ejemplo, podría reinvertir en un negocio exitoso o adquirir bienes raíces, combinando nuestro pago con financiamiento hipotecario a baja tasa.

En resumen, nuestro modelo beneficia a ambas partes. Al aprovechar los distintos perfiles de riesgo de los propietarios y de TIP, creamos un verdadero escenario de ganancia mutua. En principio, el resultado óptimo es que la mayoría de los propietarios vendan sus sitios.

Muchos propietarios de sitios con antenas de telecomunicaciones prefieren recibir un pago único por adelantado en lugar de pagos periódicos. Aproximadamente 25.000 propietarios en todo el mundo ya han aceptado pagos anticipados de arrendamiento (también conocidos como primas de arrendamiento). Para los arrendatarios –operadores y empresas de torres–, las primas de arrendamiento pueden ser una herramienta muy valiosa. He aquí por qué:

Maximizar el control
Una prima de arrendamiento anima a los propietarios a aceptar modificaciones necesarias del contrato, como la “expansión de uso” o la “ampliación de las instalaciones”. Esto da a los arrendatarios la flexibilidad de desplegar nuevas tecnologías (incluido el 5G) sin tener que renegociar constantemente. Trabajar con TIP también protege a los arrendatarios frente a agregadores terceros, cuyos modelos dependen de renegociaciones y “potencial de aumento de renta”.

Maximizar velocidad y eficiencia
Con TIP, los arrendatarios pueden implementar despliegues de manera fluida, sin retrasos por negociaciones repetidas. TIP actúa como un único y experimentado punto de contacto para cientos de sitios. Nuestros contratos soportan servicios de valor añadido, incluidos acceso mayorista, edge computing, fibra de front- y backhaul e inteligencia de datos. También ofrecemos flexibilidad para optimizar la infraestructura pasiva, incluso más allá de la huella existente del arrendatario.

Reducir CapEx
Las primas de arrendamiento son costosas. El promedio global es aproximadamente 80.000 €, lo que significa que 1.000 acuerdos requieren unos 80 millones de €. La mayoría de los arrendatarios prefiere usar su capital en el negocio principal en lugar de en terrenos. Por eso, trabajar con TIP es atractivo: nosotros proporcionamos el capital, los arrendatarios mantienen sus inversiones tipo capital, y los contratos a largo plazo con TIP garantizan seguridad y control.

Reducir OpEx
En el Reino Unido, se introdujo el Código de Comunicaciones Electrónicas (ECC) para mejorar la cobertura y facilitar actualizaciones 5G. Los arrendatarios han usado sus “poderes del Código” para reducir rentas, pero esto ha generado conflictos con los propietarios. TIP puede romper el estancamiento: los propietarios son más propensos a aceptar una prima de arrendamiento justa que una renta reducida continua. Esto crea una solución beneficiosa para ambos, evitando costosos litigios y acelerando el despliegue. El mismo principio se aplica a nivel internacional: TIP puede actuar como inversor neutral para ayudar a propietarios y arrendatarios a alcanzar un acuerdo mutuamente beneficioso.

Nuestro fundador, Eric Overman, ha supervisado más del 75 % de todas las primas de arrendamiento pagadas fuera de Estados Unidos, abarcando aproximadamente 6.000 contratos de arrendamiento en 20 países.

Hoy, TIP cuenta con el respaldo de InfraBridge, que ha comprometido hasta US$350 millones en capital. Este nivel de financiación, muy superior al que el Sr. Overman tenía en su emprendimiento anterior, junto con el acceso futuro a deuda de bajo costo, permite a TIP implementar programas de primas de arrendamiento patrocinadas por arrendatarios y de sale-leaseback de cualquier tamaño, en cualquier lugar del mundo.